[등기부등본] 등기부등본 보는법, 등기부등본 보는 방법 안내(등기부등본 표제부, 갑구, 을구 보는 방법)

전세, 월세 계약 시 등기부등본을 왜 봐야 하는지,

앞서 살펴보았는데요,

혹시나 등기부등본 열람 및 발급을 어떻게 해야 할지 모르시는 분들은 아래 링크를 먼저 살펴보시고 오세요.
이미 보신 분들은 넘어가주시고요~

[등기부등본] 등기부등본이란? 등기부등본, 어떻게 보나요? (등기부등본 열람, 등기부등본 발급 방법)

그럼 오늘은 어려운 등기부등본 보는법, 등기부등본 보는 방법에 대해 설명해보려 합니다.

1. 등기부등본 보는 방법

일단 등기부등본은 세 가지 영역으로 구분되어 있는데요,

① 표제부, ② 갑구, ③ 을구

이렇게 구성되어 있습니다.

먼저 표제부에 대해 설명드리겠습니다.

1) 등기부등본 표제부 보는 법

표제부란, 건물의 소재지(주소), 정식명칭, 건물내역과 구조, 면적 등을 종합적으로 볼 수 있고,
등기 사항 등도 확인 가능합니다.

이미지 출처 : 주택도시보증공사

전세나 월세 계약 시 등기부등본을 확인하시면,
등기부등본 표제부에서는 다섯 가지를 꼭 확인해야 하는데요,

① 건물의 기본 주소 : 주소와 임대차계약서의 주소 일치 여부를 확인하셔야 합니다.
다른 곳의 등기부등본을 보여주고 속이려 하는 경우도 있기 때문입니다.

② 건물 용도 : 주거용건물이 맞는지 확인이 필요하며, 그 외 근린생활시설 등인 경우 전세대출이 어려울 수 있으므로 꼭 확인합니다.

③ 전유부분 : 임대차계약서에 적힌 전유부분 면적과 일치하는지 확인합니다.

④ 대지권 소유 여부 : 대지권은 소유주가 가진 건물이나 주택이 설립된 대지(토지 및 관련 대지)에 대해 소유주가 가지는 권리 비율로 표제부 영역에서 가장 중요하게 확인해야 합니다.

사전에 보면 등기부등본 표제부 영역에서 가장 중요한 것이 대지권이라고 나옵니다.
왜 중요하냐면,

사실 이 부분은 부동산을 매수하는 분들께 더 중요한데,
건물은 나중에 오래되면 가치가 하락합니다.
하지만 토지의 가치는 별도로 측정됩니다.

그렇기 때문에 소유주에게 이 비율은 추후 집값을 산정할 때나, 혹은 재건축 등이 있을 때 매우 중요한 권리로 작용됩니다.
전세나 월세 세입자 분들께는 이 부분에서 대지권 비율이 있는지만 확인하면 됩니다.

대지권 비율이 있어야 추후 만약 집값이 하락하더라도 토지가격이라는 보완장치가 있기 때문에 깡통전세로 인한 피해 예방에 조금이나마 도움이 됩니다.
'대지권 비율 없음'인 경우 유의하세요.

⑤ 별도등기여부 : 본 부동산에 대해 별도의 등기와 권리가 존재하는가를 보는 겁니다. 별도 등기가 있을 경우 추가적으로 토지 등기부등본 등을 확인해야 하며, 되도록 없는 것이 깔끔합니다.

2) 등기부등본 갑구 보는 법

갑구는 해당 건물의 실소유를 누가 하고 있는가를 볼 수 있는 영역입니다.

이미지 출처 : 주택도시보증공사

① 소유권 보존 : 해당 건물을 처음 등기한 날짜입니다. 언제 완공된 건물인지 알 수 있습니다.

② 소유권 이전 : 현재 집을 소유한 소유주입니다. 소유주의 인적사항이 나와있기 때문에, 전세나 월세 계약시 소유주의 인적사항을 비교 확인해야 합니다.

③ 소유권 제한 사항 확인 : 압류, 가압류, 경매, 신탁 등 소유주의 소유권에 제한사항이 있을 경우 계약을 안 하는 것이 낫습니다. 이 부분이 깨끗한 것이 좋겠죠?

3) 등기부등본 을구 보는 법

을구는 소유권 외에, 해당 건물 또는 부동산에 연결되어 있는 근저당 등 채무 정보를 확인할 수 있는 영역입니다.

이미지 출처 : 주택도시보증공사

① 근저당권 설정 여부 : 비어 있다면 근저당이 없다는 것이고, 근저당이 있다면 은행에 주택담보대출 등 부동산 담보로 대출을 받았다는 것을 의미합니다.

이 부분에서는 근저당권 설정과 말소 기록이 너무 많이 있을 경우, 집주인이 대출을 자주 했다는 의미가 되기에 유의해야 합니다. 아래 채권 최고액과 비교하여 집주인이 대출을 감당할 수 있는 정도의 수준일지를 짐작해봐야 합니다.

② 채권 최고액 : 대출기관(근저당권자)가 대출자인 집주인에게 받아낼 최대 금액의 돈을 의미합니다.

보통 대출금의 120~130%를 설정합니다. 이 집이 만약 경매로 넘어간다면, [채권최고액 + 전세/월세 보증금]이 피해금액이 될 수 있습니다.

③ 채무자 : 채무자는 돈을 빌려준 기관 또는 개인이 기록됩니다.

지금까지 등기부등본 보는 방법,
그리고 등기부등본 표제부, 갑구, 을구를 어떻게 봐야 하는지 설명드렸습니다.

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