[월세사기 예방하기] 월세 사기 유형과 월세 보증금 사기 예방하기

최근 전세사기 사건들이 수면위로 올라오면서 이슈가 되었는데,

이와 함께 여러 지역에서 월세 사기 사례들이 적발되고 있습니다.

특히나 월세 사기의 대상이 사회 초년생들인 젊은 청년층과 대학생들을 대상으로 하는 경우가 많아서 더욱 관심과 주의가 필요한데도,

전세자금 만큼이나 보증금의 규모가 크지 않다보니 사회적으로 이슈가 되지 못하는 경우가 많습니다.

하지만 전세사기와 함께, 월세사기는 정말 심각한 사회 문제입니다.

이번 글에서는 월세 사기 유형과 월세 보증금 사기를 예방하는 방법을 정리해봅니다.

일단 사례를 알고 있어야 당하지 않기 때문에, 사례를 먼저 보겠습니다.

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1. 월세 사기 유형

1) 집주인이 세입자 때문에 집이 문제가 생겨 보증금을 못준다고 하는 경우

비흡연자인 세입자에게 이유 없는 담배 냄새 트집을 잡고,

방에 냄새가 난다거나 무언가 망가졌다, 방에 문제가 생겼다 등으로 보증금 반납을 거부하는 사례입니다.

2) 부동산 거래 중개 앱을 이용해 비대면 월세 계약을 유도하고 잠적한 경우

비대면으로 사용할 수 있는 부동산 거래 중개 어플이 활성화되다보니,

비대면으로 부동산 사진, 위조된 등기부등본 등을 보낸 후 비대면 월세 거래를 유도한 후에 계약을 체결하고,
보증금을 받은 후 잠적한 경우가 있었습니다.

3) 집주인이 담보신탁 대출을 받아 지은 건물에 월세를 내어주고, 대출도 갚지 않고 보증금도 돌려주지 않는 경우

은행에서 담보신탁 대출을 받아 건물을 지어놓고서는,

대출을 갚지 않자 은행에서 건물을 공매 절차에 들어가게 되었는데,

이런 경우 은행은 은행의 대출금을 찾아가기 위해 공매를 진행하는 것이라 세입자들은 보증금을 돌려받기 쉽지 않습니다.

저 기사 당시 충북에서의 월세 사기 건도 세입자들이 평균 500만원에 달하는 보증금을 돌려받지 못했습니다.

은근 이런 경우가 적지 않은데,

월세 뿐 아니라 전세도 비슷한 방식으로 담보신탁이 남아 있어서 온전하게 집주인이 소유권을 가져오지 못한 상태였는데,

건물이나 집이 공매로 넘어가면서 전세 또는 월세 세입자로 거주하다가 퇴거 해야함과 동시에 보증금도 보호 받지 못하는 사례가 적지 않습니다.

4) 집주인이 아닌데 집주인 행세를 하는 경우

집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하고 임차인과 월세 계약을 맺은 후 보증금과 월세를 받고 잠적한 사례도 있습니다.

진짜 별의별 사람들이 다 있죠.

5) 전세와 월세 이중계약을 하는 경우

이미 전세 계약이 되어 있는 집에 월세를 또 계약하고,
나중에 입주하려던 중에 이 사실을 알게 되었으나 집주인이 잠적하고 보증금을 돌려주지 않은 경우도 있었습니다.

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2. 월세 사기를 당하기 않기 위해 알아야 할 필수 개념

1) 대항력

'대항력'은 내가 살고 있는 집에 대한 계약에 대하여 내가 대응할 수 있는 권리입니다.

특히 보증금에 대해 권리를 주장하고, 계약에 대해 문제가 생겼을 때 이를 문제 삼고 시정하고 요청할 수 있는 권리를 의미합니다.

대항력을 갖추기 위해서는

① 전월세 계약서는 반드시, 집주인 본인과 만나 작성하며

② 계약금과 잔금은 모두 집주인 본인의 계좌에 직접 입금해야 합니다.

③ 이삿날 당일 전입신고를 바로 해야 하고 확정일자를 받아야 합니다.

-> 대한민국은 실거주자에게 대항력을 주는 법적 체계를 갖고 있습니다. 전입신고 다음날부터 대항력이 생기기 때문에, 법적 보호를 받기 위해 꼭 전입신고를 해야 합니다.

2) 우선변제권

- 우선변제권은 집이 경매나 공매로 넘어가면 낙찰자가 새로운 집주인이 되며, 세입자인 나는 새로운 집주인에게도 월세 보증금을 달라고 주장할 수 있는 권리입니다.

- 이는 대항력을 갖춰야만 주장할 수 있습니다.

3) 선순위채권

집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 가장 먼저 돌려받을 권리를 세입자가 먼저 가질 수 있다는 권리인데,

반드시 전입신고를 해야 발생됩니다.

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3. 월세 사기를 당하기 않기 위해 계약시 꼭 챙겨야 할 점

1) 계약서에 꼭 포함되어야 할 내용

- 임대인의 매매, 근저당 및 제한물권 설정 제한 : 임대인(집주인)이 월세 계약이 만료되어 보증금을 되돌려주기 전까지 집을 매각, 근저당 또는 제한물권 설정을 하면 안 되며, 이를 위반 하면 손해배상과 위약금을 더해 지급한다는 내용을 계약서에 포함합니다.

2) 계약 전 등기부등본 확인

이는 전세와 마찬가지 이유인데,

일반적으로 깡통주택은 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미합니다.

깡통주택에 전세나 월세로 들어간 순간부터 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 생깁니다.

그래서 반드시 등기부등본 서류를 통해 이 집에 빚이 얼마나 많은지 확인해야 합니다.

대출이 그만큼 많으면 집값이 하락하거나 해서 집주인의 변제능력과 보증금 지급 능력에 문제가 생길 수 있으니까요.

등기부등본은 집과 관련하여 해당 부동산의 주소, 면적, 임대인(주인) 인적사항, 저당권자, 임차권자 등 세부적인 대출, 저당 등에 관한 사항도 모두 확인이 가능합니다.

인터넷 등기소에서 확인 가능합니다.

인터넷 등기소로 방문할 분은 여기를 클릭하세요.

3) 계약하고 전입 후에 등기부등본 한 번 더 확인

이 또한 전세와 마찬가지 이유인데,

계약을 하고 나서 집주인이 집을 담보로 새로운 대출을 받거나, 갑자기 집 주인이 바뀌는 등의 일이 생길 수 있습니다.

집을 담보로 대출을 받은 경우 변제에 문제가 생기면 추후 보증금 돌려받을 때에 문제가 생길 수 있습니다.

특히 대항력은 전입신고 후 다음날부터 발생되는데,

계약일과 대항력이 발생되기 전까지, 그 사이 기간에 집주인이 위와 같은 일을 할 수 있기 때문에,

이런 상황을 방지하려면 전입 후 며칠이 지나 한 번 정도 등기부등본을 더 확인하고, 계약전과 달라진 부분이 있으면 이에 대해 대응할 수 있어야 합니다.

가능하면 1~2개월에 한 번씩 정기적으로 등기부등본을 확인하면 더 좋습니다.