[전세사기 예방법] [유형4] 계약 당일 임대인 변경(바지임대인)을 통한 사기

전세 계약 시,

계약 당일 집주인이 갑자기 바뀌는 경우가 있습니다.

 

계약자도 모르고 있다가 얼마 뒤 알게 되면서 크게 문제가 되는 경우가 많은데요,

이 또한 전세사기의 한 유형입니다.

 

왜 이런 일이 생길까요?

 

1. 계약 당일 임대인 변경, 바지임대인으로 변경 등의 사기 사례

근저당도 없고 깨끗한 집에 전입 신고도 다 하고 이사를 들어왔는데,
어느 날 갑자기 법원에서 경매에 집이 넘어갔으니 주거 퇴거를 해달라는 송장이 날아오면? 어떤 기분일까요?

 

이런 사건이 실제 여러 건 있었습니다.

 

사건의 경위는,

 

전입신고 당일, 계약 직후 집주인이 집의 소유권을 다른 임대인에게 넘겨버렸는데,

 

이때 두 가지 경우의 사기가 발생됐습니다.

 

1) 첫째 경우는, 집주인이 전세 계약 당일 다른 임대인에게 집 소유권을 넘겨 집을 팔고, 본인이 잠적한 경우입니다.

 

집값만 챙기고 원 집주인은 잠적하고,

다른 임대인은 집을 넘겨받은 후 대출까지 받으면서 문제가 된 경우도 있습니다.

 

2) 둘째 경우는, 집주인이 전세 계약 당일 바지임대인을 구해 함께 공모하여 이 바지 임대인에게 집 소유권을 넘기고,

 

바지임대인의 명의로 대출을 받아 추가적으로 갭투자를 한 사례입니다.

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여기서 당일이라는 단어를 강조드린 이유는,

 

대항력 때문입니다.

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전세 대항력이란?

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집주인이 집을 파는 행위, 은행 대출을 받는 행위는 그런 행위 직후 효력이 발생됩니다.

 

그러나 법적으로 전세 세입자는 전세 계약 후 전입신고를 하면, 전입신고 다음날부터 대항력의 효력이 발생됩니다.

 

가령 1월 1일에 전세 계약을 하고,

1월 5일에 입주 및 전입신고를 했다면,

 

전세 세입자는 1월 6일부터 이 집과 관련된 어떤 문제가 있을 때 대항할 수 있는 대항력이 생깁니다.

 

이것이 현행 주택임대차보호법의 맹점입니다.(2023년 8월 기준)

이 부분을 악용하는 집주인들이 있다는 것입니다.

가장 큰 문제는 집주인이 전세계약 후 주택담보대출을 실행했을 경우인데요,

집주인이 계약 당일에 주택담보대출을 실행하고 근저당권 설정 등기까지 하게 되면,

근저당권 설정이 전세 세입자 대항력보다 시기적으로 먼저 효력을 갖기 때문에 근저당권이 세입자 보증금보다 선순위로 올라서게 됩니다.

그럼 나중에 집이 경매에 붙게 되는 경우가 생기면?

세입자 보다 대출을 먼저 갚게 되며, 세입자는 보증금을 못 받습니다.

그렇기 때문에 계약 당일 집주인의 이런 행위가 있는 경우, 세입자가 제대로 보호를 받지 못하게 되는 문제가 생길 수 있습니다.

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이를 예방하기 위해서는

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1. 전세계약 잔금을 치르기 직전에 한 번, 이사 이후 2~3일 내로 또 한 번,

등기부등본을 꼭 확인합니다.

- 임대인 변경 등이 접수되었을 경우 '신청건 처리 중'이 명시됩니다.

그 외 변동사항이 없는지 꼭 체크하세요.

출처 : 안심전세포탈

 

 

2. 계약상 특약으로 "소유권 변경, 근저당 설정 금지" 조항을 넣습니다.

 

계약서에 이를 명시하도록 합니다.

출처 : 안심전세포탈

3. 추가적으로 전세권 설정도 가능합니다.

 

전세권은 가급적 하면 좋은데, 집에 대한 권리관계에서 세입자가 우선할 수 있는 권한을 가질 수 있습니다.

출처 : 안심전세포탈

전세권이 있으면 혹시나 집이 경매에 넘어가도, 대출과 관련된 채권자들보다 세입자가 우선 보증금을 변제받을 수 있습니다.

이를 우선변제권이라고 하는데, 이를 위해 전세권을 설정하면 좋습니다.

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그 외 다른 전세사기의 대표적 유형과 대응방법은 아래 내용을 참고하세요.

 

 

유형1. [계약 전] 무자본 갭투자(깡통전세)

 

유형2. [계약 전] 대리임대인 사기(가짜 임대인과의 계약)

 

유형3. [계약 중] 이중계약 사기, 전셋집을 월세집으로 둔갑

 

유형5. [계약 후] 세입자 요구에 따른 전출신고 후 대출 또는 집 매각, 미납국세 및 임금채권 우선 변제

 

유형6. [계약 후] 이유불문, 전세보증금을 못 준다고 하는 경우